行业丨产业地产的城市选址战略

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2019-08-06427来源:特色小镇研究院

产业地产选址要从多种因素考虑:全球布局、全国经济带的战略布局、节点城市选择和产业转移方向等各个方面。

从空间上看,相应的招商也将从周边十几公里到全城再到国内,最终演变成全球招商。从时间上看,从全球产业转移、升级、演变的规律中理解、把握全球化中国的产业演变规律和趋势。当然,也是出于从资本的偏好、人口红利因素等等的考量。

1、国家战略“一带一路”的沿线城市,将是产业地产城市布局、选址的重点。

“一带一路”在规划中重点提及多个节点城市:西安、兰州、西宁、重庆、成都、郑州、武汉、长沙、南昌、合肥。沿海的节点城市有:上海、天津、宁波-舟山、广州、深圳、湛江、汕头、青岛、烟台、大连、福州、厦门、泉州、海口、三亚等。规划中要求强化上海、广州等国际枢纽机场功能。关于内陆节点城市建设方面则强调,支持郑州、西安等内陆城市建设航空港、国际陆港,加强内陆口岸与沿海、沿边口岸通关合作,开展跨境贸易和跨境电子商务试点。这个战略显然要打破美、日两国构建的经济和军事封锁,转移国内过剩产能,寻找新的投资市场。“一带一路”沿线节点城市将成为中国产业走廊的支柱,产业地产追随国家战略,是非常具有现实意义的。

2、产业地产选址要从产业转移的规律来思考。 

中国产业转移的规律,必然从沿海到内地,其核心支配的因素在于受内地城镇化发展、劳动力数量的缺少、沿海发达城市生活成本高等多项因素影响。同时,沿海城市退二产进三产也是沿海产业向内地转移的重要因素,比如轻资产化企业总部的选址首选上海,可证明沿海发达的金融、政策等软性环境的存在是轻资产得以生存发展的土壤。产业转移也是“腾笼换鸟”政策得以推行的基础。

3、产业地产选址要充分考虑城市的承载力。 

城市本身的企业数量、经济总量等数据依然十分重要。产业地产发展不可能脱离所在城市的微观环境,拟选址城市企业的数量、民营中小微企业的活跃度、发展态势等均和产业地产选址成败相关。

4、产业地产具体在某一城市哪一个区域选址要看这个区域的产业集群现状。 

产业现状依然是产业地产选址的重要依托,尤其是本城市有发展潜力的产业集聚区域要警惕选址,以免进入落后产业的集聚区。

5、产业地产选址要有产业格局的时空观念。 

产业地产选址要看整个产业环境的历史和未来变化,参照世界产业发展趋势,结合国内、区域、城市的产业格局变化来考虑产业园区的定位,同时要了解城市演化规律对产业地产选址与布局的影响。没有时空观的选址是必然要失败的。

6、产业地产选址同时要看城市对移民的吸引力。 

北上广深这样的城市不用说了,之下的例如省会城市,能够对本省或周边人口有快速吸纳能力、新移民数量持续增加、年轻人口比例持续增加,这样的城市才有向心力。一些外来人口缓慢增长甚至净流出的城市,并不适合做产业地产。

最后,只有胸怀产业大格局的选址才能做好产业地产,才能算进入真正的“蓝海”。否则,只能是在“红海”中苦苦挣扎。