行业丨产业园区规划的空间布局理念

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2019-10-09156来源:东滩顾问

空间规划是推动产业园区开发建设的关键环节,但是众多园区对产业园区的战略定位、产业集群、功能构建等缺少深度研究,致使园区在开发建设和运营管理中出现了很多问题。那么,该如何正确地进行园区空间规划呢?

功能开发的理念

现代产业体系复杂,使得不同性质的产业发展和产业集群模式所要求的空间结构、空间尺度、路网结构、市政设施等的差别很大。如何适应产业的发展进行空间布局和结构设计呢?

这就需要强调空间规划与产业规划的“联合作战”,以战略规划、产业规划为空间规划的前提,以空间规划来实现战略规划的愿景、承载特定产业集群的发展。传统的模式重视有形规划,忽略软性规划,对功能开发和细化做的不够。即或是有些园区开始重视软性规划,由于空间规划与软性规划分别由不同的单位负责,也经常存在战略与空间“两层皮”的现象,有形的空间表现无法传递园区的发展战略,或者空间载体不符合产业需要。

园区规划需要进行系统的功能开发或项目策划,赋予不同地块明确的功能内涵。园区功能空间的分割要适合特定产业集群的发展需求。从总体规划到分区规划,再到控制性详细规划,功能开发也可以逐步明确和细化。

经营效益的理念

园区开发要讲求经济性,园区开发的经济性主要体现在两个方面:一方面表现为投入产出的平衡性,通过空间规划有效配比各功能用地比例,实现园区综合效益的最大化;另一方面表现为资金的流动性,通过合理的开发时序来保证各阶段的投入产出。

园区功能布局的安排,各功能用地配比涉及经营效益,如生活商业功能用地面积安排小了,前期大量的投资找不到资金回收的出口,很难进行纯市场化的园区开发运营,不利于吸引优质产业资源和高端人才;安排大了,占了产业发展用地,虽能产生短期效益,却降低了园区的长期收益。

园区开发时序的安排,启动区的安排、园区开发分期、不同用地的开发时序等都涉及经营效益的问题。园区开发时序要结合长短期利益的平衡,确保园区开发的现金流安全。在进行园区空间规划时不能简单分区划块,要考虑不同阶段的园区功能布局。一般来说,启动区是个综合性的功能片区,有商业、生产、服务功能,其中重点要考虑引擎性项目的导入,以此为支点来撬动园区的后续开发。

园区空间规划是实现园区开发经济性的起点和基础。不同的空间规划模式对园区的经营效益影响很大。集约用地是一种提升园区经营效益的典型方法,容积率指标的设计也涉及经营效益的问题,但并不是容积率越高的园区经营效益越高。

均衡发展的理念

近年来,产城融合开发成为各界关注的焦点,自然也引发了对产业园区开发建设的进一步思考。遵循产城人互动的规划理念,产业园区要与周边区域有机地融合在一起,实现生产、生活、生态功能的三生平衡发展,而在产业发展上追求生产、商务、科研、服务功能的有机组合,打造生态化的产业生态群落。

具体来说,该设置何种功能以及各功能的比例如何配比,则需要根据产业园区的具体情况进行合理规划。有三个方面值得考虑,一是地理区位的影响,城市中心、外层城区、抑或是城市外围,不同的区域位置对园区的功能能级、建筑形态、生态环境的要求都会不同;二是产业园区类型,是科技研发型还是生产基地型,流通贸易型还是创新创业型等等;三是主导产业的选择,不同的产业在厂房需求、研发办公、员工人数、物流需要方面都有很大的不同,这将直接影响到生产用地、居住用地的配比比例。

随着我国城镇化的加速,原先位于城镇外围的产业园区逐渐成为城镇板块的一部分,新建的产业园区也倾向于选址在城镇之中,并且逐渐进入到城镇规划板块之中,成为了城镇的一个组成部分。尽管总的发展趋向如此,但是人们仍没有摆脱将生活、商业服务作为“配套”的思维,称之为“生活配套”、“商业配套”。

在“配套”思维的影响下,生活和商业服务功能经常被分散到产业园区的各个角落,原有居民的拆迁安置区更是如此。我们知道消费经济的特点是集聚式发展,在这种布局模式下,生活和商业消费需求很难有效收集起来,商业发展不起来,园区人口导入困难,园区发展容易走入一个恶性循环。

社区营造的理念

近几年,社区的概念逐渐被引到产业园区的规划建设上,以“创业社区”“科技社区”概念构建政产学研相结合的园区创新网络,除了提供办公空间、企业所需的政策环境和商务环境外,更多的是提供一种适合科技人群工作、休闲、生活的成长环境,创造适合科技人群在一起交际、交流、交往的“场”,促进园区内部企业间以及与外部的广泛联系,从而催生新的技术、新的产业机会等。

在产业园区空间规划中,如何灵活运用社区营造的理念值得深入研究。如创造富有人性的活动路径和适于人们驻留的情感空间,根据不同的地形地貌灵活组织与人为善的交通,创造广泛的形式多样的链接;有意识地将相关企业组织在一起,促进产业的集聚和集群发展,并以此来提升产业的根植性。

在园区空间规划中,小园区经济就相当于一个个的功能组团。扩而广之,一个产业园区是一个更大范围的产业社区。