行业丨特色小镇开发基础及模式分析

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2019-10-30106来源:前瞻产业研究院

特色小镇的发展是一个系统工程,一个成功的特色小镇,规划、开发、投融资、运营必须统筹规划,缺一不可。同时,也要结合当地实情,一镇一策。

特色小镇开发基础

特色小镇的开发基于三个基础,三者缺一不可。

1、特色产业的落地。特色小镇在自身产业的基础上与旅游、教育等结合,完善产业结构,这是构成人口要素的基础。

2、长期居住人口的聚集。长期居住人口的聚集会产生生活、娱乐、休闲、教育、医疗等多种需求,会催生居住社区、医院、商业街、商业综合体、银行等一系列的生活配套设施和服务机构。从而带来基建、环保等宜居所需要的投资机会。

3、外来消费人口的聚集。特色小镇通过旅游的方式吸引外来流动消费人口。通过外来流动人口带动小镇吃、住、行、游、娱、购、康、体、学九大要素的发展。

开发的六大组成部分

特色小镇的三大基础决定了特色小镇的开发核心是产业与旅游双轮驱动。所有类型的小镇核心都在于人口的聚集。以长期居民和外来消费人口两条基本逻辑来进行特色小镇开发,特色小镇开发一般都包含六个部分:

1、特色小镇产业开发:这是形成长期人口的关键。特色小镇的产业以当地产业实情为基础,一般以新兴产业或者特色产业为主。

2、配套产业园开发:将特色产业集中在配套的产业园。产业园里包含研发、制造等功能。

3、旅游产业开发:这是吸引外来消费人口的关键。旅游的开发包括多个旅游景点的开发、旅游文化的开发、特色街区的开发等等,通过旅游开发带来流动外来人口来小镇消费。

4、休闲消费区开发:通过开发各种休闲项目扩大消费,带动小镇经济。

5、居住社区:居住社区包括了原当地城镇农村居民、产业聚集人口居住以及外来消费人口的居住。

6、生活配套设施:医院、商业街、商业综合体、银行等配套生活设施。

三大开发模式

目前,中国特色小镇主要有三种开发模式:政府主导、企业主导、政企共建。

1、政府前期主导建设,后期招商。这种模式以税收、土地溢价为盈利模式,整体规划性强、前期建筑设施相对完善,容易吸引企业入驻,但容易增加地方债务风险,缺乏市场化运作,政府前期规划与后期运营难以形成良好协同。

2、政府规划引导,企业主导建设。以财政补贴、项目运营收益、土地收益等为盈利模式,模式责任、权益分明,企业主导开发建设运营专业性强,可实现资源有效配置,但面临企业融资难问题。

3、政企共建(PPP模式)。以产业运营收益分成、地产收益为主,可以得到税收、信贷、土地优惠政策,政府付费支出较低,缓解地方财政、债务压力,扩大社会资本投资范围,提高建设效率。但仍存在较多问题,包括缺乏完整PPP法律法规体系,契约精神不足,产业型建设项目较少等,仍有待打磨。

总而言之,开发主题不同,其选择的开发模式就会不同。主题决定模式,而不同的开发模式决定项目的盈利模式,决定项目的存活率。