行业丨五大途径“盘活”产业园

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2019-10-30188来源:网络综合

“盘活”产业园是一个很庞大的概念。我国产业园发展至今,除国家级、省级开发区以外,还有未纳入国家统计范围的2万多个地方开发区以及数不清的民营园区。这么多类型、这么庞大的数量,该从何处下手呢?

首先要解决的问题是为什么要“盘活”?然后是怎么“盘活”?最后是“盘活”之后如何自给自足甚至盈利?

为什么要盘活?

目前,在国家减税、降费的大环境下,各地方政府能够给予产业园的优惠政策空间正在逐步减小,加上我国城市建设的快速迭代,以产促城、以城兴产、产城融合的理念不断出现,产业园产业结构不断调整、制造业升级,部分产业园的发展进入了低迷期。

怎么盘活?

解决资金问题

无论产业园区的区位优势有多显著,战略定位有多精准,规划蓝图有多漂亮,如果不能筹措到足够的资金进行园区的运营周转,一切都是白谈。产业园区开发建设与产业发展周期长,资金回转慢,因此,需要根据园区的不同情况,进行传统融资或产业园的证券化。

产业园的证券化是一个产业园行内比较前卫的理论,其有三种模式,即股权过户模式、物业抵押模式以及基于现金流质押的证券化模式。产业园可根据自己的实际情况进行相应的调整。

清晰的整体产业规划

产业园区的整体布局包括产业规划、建设与建筑规划、招商规划、运营规划及经济指标规划等五个方面。产业规划作为其他规划内容的基础,可为其他规划提供方向。只有产业规划清晰了,其他规划才可以按图索骥、按部就班地顺利开展。产业规划主要是对园区核心产业、重点产业和相关产业的界定,在此基础上分析产业链和上下游企业的构成与关系。

优秀的招商引资能力

在产业园区的发展过程中,优秀的招商引资能力尤为重要。符合产业园区定位的优质项目能带动产业甚至产业链的形成,从而带动当地经济的发展。优秀的招商引资能力包括了优惠政策、园区位置、相关基础设施建设、人力、营商环境等,这些都是影响园区招商引资的关键因素。

在招商过程中,要正确充分处理好园区企业的种类、企业的分布,客户细分是企业核心竞争优势的来源,突出重点,分类招商,使园区形成一个良好的发展环境。

对产业园内及周边资源合理整合、优化

产业园运营商需要对各类资源进行整合,整合的范围包括经济环境资源、区域背景优势、政策资源、园区硬件资源、园区服务资源、园区的品牌资源、金融资源等,充分高效整合各类资源,争取通过建立利益共享机制,构建共同发展的新格局。

产业园发展既要因地制宜选择自身适合发展的产业,也要前瞻性地对整个产业园区的功能进行划分,以满足目标客户需求,让园区形成完整的产业链条,使企业节省成本,实现园区的资源共享,从而使产业园得到快速发展。

总的来说,可以按照不同产业定位,实行错位发展,做到优势互补、资源共享。其中,在合作招商、产业协同、资源互补等方面合作空间较大。

提高园区的运营及管理服务水平

未来的产业园区将逐步从单纯的加工厂、办公室,向具有商业服务、金融服务、信息服务、医疗服务、休闲娱乐服务等为一体的智慧型、智能化综合体转变,因此,需要不断提高园区的运营及管理服务水平。

首先解决物业管理问题,园区物业管理是企业进驻园区的基本待遇;其次解决园区的商业配套问题,搭建商业综合体中商业配套的主体客群,还可以搭建优质的创业孵化、良好的公共服务平台,完善园区的公共关系,实现园区的运营及管理水平的提高。

盘活后如何盈利?

产业园的盈利模式分为地产增值和产业增值。地产增值包括工业厂房、物流仓库、办公楼宇、商务配套设施、其他设施。产业增值包括产业投资、中介服务、平台服务、政府补贴、税收奖励、金融投资等。

准确把握园区发展的阶段性特征,选取符合园区实际最大利益的模式;拓展产业增值盈利渠道,以产业创新带动园区盈利模式创新;充分发挥产业园的服务运营能力,提升增值服务在园区盈利中的比例。

目前,最高阶的产业园区的运营模式为轻资产投入、高质量服务体系,主打租金+服务费+投资收益的方式,深耕产业强化产业链整合能力、产业投资能力、从而实现产业园的自给自足甚至盈利。