行业丨产业园区规划的五大要点

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2020-01-08369来源: 前瞻产业研究院

园区规划是园区建设的龙头,决定着园区建设规模、方向和品位。这既是战略上的指导,也是战术上的需要。归纳起来,涵盖五大方面:产业规划、建设与建筑规划、招商规划、运营规划及经济指标规划。

园区产业规划

园区产业规划是园区规划中首要的规划内容,也是其他规划内容的基础,只有产业规划清晰了,其它规划才可以按图索骥、按部就班地顺利开展。产业规划主要是对园区核心产业、重点产业和相关产业的界定,在此基础上分析产业链和上下游企业的构成与关系。

1、研究国家产业政策。哪些产业属于国家重点鼓励的,哪些产业属于国家明确限制的……要主动了解国家产业政策,对园区意向产业范围进行缩小、集中。

2、研究国内外经济发展走势与市场情况。掌握意向产业是否存在市场潜力和市场风险,同时分析技术发展趋势,看意向产业的技术是否存在替代转型的风险。要对意向产业的产能情况进行调研,避免遭遇产能过剩问题,或者面临极其惨烈的市场竞争。

3、洞悉园区所在区域的经济发展战略。了解区域产业基础和拥有的产业资源,归纳出可以重点发展的全部产业范围,即园区意向产业。

4、根据研究情况聚焦特定产业。将其作为园区的重点产业,并将其中最具发展潜力且最适合自己园区的产业定为核心产业。

5、制定针对性招商策略。针对核心产业与重点产业,分析上下游企业的构成与关系,以及具体行业企业的组成分布情况,为制定招商策略奠定基础。此外,还要明晰相关产业的支撑力量,例如:服务于核心产业与重点产业的产业机构、社会机构等。

实际上,园区产业定位是从区域发展、国家产业政策、行业发展趋势和市场前景等多项指标上寻找交集。此外,园区核心运营团队的公共关系资源(产业资源、人脉资源)也是产业定位参考的因素。在园区产业规划中,经常会用到一些战略管理的知识,例如 SWOT(优势、劣势、机会、威胁)分析、EPST(政治、经济、社会文化、技术、Legal法律、环境)宏观环境分析等,运用这些知识,能够更顺畅地找到产业方向,更快捷地获得研究成果。园区也可以借助“外脑”,以弥补园区缺乏专业人才和专业经验的短板。

建筑与建设规划

从产业运营的角度出发,针对园区建筑和建设进行一些前瞻性、创新性的规划十分必要。

1、建设规划。大型园区的整体规划,要从产业分布入手,综合考虑市政配套、空间布局以及土地使用情况,只有立足本地,着眼未来发展,才能进行系统化规划,预留园区发展空间,实现可持续良性发展。

2、工程规划。不要小看工程规划,这直接影响着园区的整体发展进程。要明确建设节奏和顺序,有序推进重点工作,避免因建设延期导致招商困难,最终导致资金链断裂,园区发展陷入艰难困境。

3、建筑规划。不同行业类型的产业园建筑规划要体现出鲜明差异,因此建筑规划须结合产业定位,确定建筑标准与建筑配套。

招商规划

招商工作是园区运营工作中的重中之重,做好招商工作,前期规划也是必不可少的。在招商规划中,要明确目标客群,这需要准确分析前期产业上下游企业情况;要与时俱进制定营销策略,这是招商工作实操中的重点,不可忽略;要针对园区设计优惠政策,以促进产业和企业的集聚发展;要重视对招商人员的专业化培训和对招商制度的健全完善,尤其是地产成分浓重的产业园区,恰恰会因这一点而大大影响招商绩效。

园区运营规划

运营规划是很多园区的短板,个中原因很多,有的因为缺乏园区运营经验,不了解园区运营管理的核心内容;有的以短线的地产经营为主,不考虑长线的园区运营管理;有的虽然了解基本的园区运营管理内容,但不想投入太多的人力、财力和精力去做实内容……

园区运营规划包括:园区公共服务平台、政府公关协调、配套商业经营、园区管理规范化、物业管理、园区内生发展与品牌复制经营模式等等。一个产业园能否得到业主和业界的认可与好评,能否做好园区运营规划,并切实落地实践是关键。

园区经济指标规划

1、园区经营指标。包括园区进驻企业数量、行业龙头企业数量或上市企业数量、园区企业总产值与利税、投资密度、园区就业人数、人均产值等等。这是衡量一个园区经营状况的综合量化指标,能够比较真实地体现一个园区的经营水平及其所带来的社会经济效益。

2、园区项目的技术经济指标。主要涉及:营业指标估算、营业收入构成比例(地产增值和产业增值)、财务盈利能力分析(内部收益率、投资回收期、投资利润率、资本金利润率等)、清偿能力分析(盈亏平衡分析、敏感性分析)等。这是对园区项目自身投资经营状况的测算与考量。

园区规划是园区建设的龙头,规划决定园区建设的规模、方向和品位,所以园区在基础建设过程中也始终坚持"规划先行"的指导原则。通过整合宏观环境和微观环境要素,以前瞻的眼光、科学的理论、客观的实践和详实的数据,对产业项目作宏观的、方向性的计划、筹划和谋划。