行业丨特色小镇:地产思维埋下十大隐患

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2020-03-19117来源:特色小镇怎么搞

特色小镇不同于小镇,小镇就是生活空间,大多是历史发展形成的一个行政空间,而特色小镇是特有概念,是我国新时期产业转型、城镇化与逆城镇化节点上应该产生的一个特殊空间。特色小镇可以有地产,但绝然不是单纯的地产。

六个不同

1、功能不同

房地产开发满足的是居住需求,因此,无论是南北朝向、户型设计、空间布局无不体现居住的舒适性。而小镇开发首先满足的是旅游或者产业的导入,没有游客,文旅小镇就是一片随风飘落的枯叶。

2、产品不同

房地产开发功能单一,其产品就是房子,而小镇的产品除了房子,还有游乐主题、景点、产业等等。如果说地产开发的产品就是房子,那么,小镇开发的产品则是“城”。城,包罗万象,涵盖人一天24小时的一切,包括生活和工作。

3、配套不同

地产开发围绕着“居住”两个字来做文章,尽量满足生活特别是工作之余的生活设计配套,社区商业、休闲健身、医疗教育等都必不可少。而小镇针对的是游客,游客追求的是体验、感受,因此游乐配套才是主题。

4、服务不同

首先是服务的主体不同,地产开发服务的是“业主”,而小镇服务的是游客。其次,服务的内容不同,地产开发的服务我们叫“物业管理”,安保和收费是目前大多数社区服务的主要内容。而小镇服务是“接待”,这种服务是全方位、全时段、全过程的。

5、盈利模式不同

地产开发盈利主要来自于房屋的销售和出租。小镇盈利可以是门票、酒店客栈出租、游乐项目的收费、休闲商业消费、旅游产品的销售,如果是产业小镇,盈利也主要看产业研究成果或者产品转换成商品后销售所得。当然,我们必须承认,小镇度假公寓或度假别墅的销售是一块很大的盈利点。

6、开发模式不同

地产开发节奏快、资金滚动快、产品单一,后期运营简单。而小镇开发是个漫长的过程,融资渠道多。小镇的产品除房子外,更多的是游客和服务设施的建设,后期运营至关重要。

转型的路上到处都是陷阱,稍有疏忽,就会满盘皆输。遗憾的是,很多人视而不见,依然以一个地产开发商的心态贸然进入。谨慎过头不可取,但盲目冲动却是失败的开始,因此我们必须避免以下隐患。

十大隐患

1、有规划无策划

很多地产开发商征地完成后先找一家设计单位画图,然后尽快立项、开工。市场不好,却把所有的责任推到销售。殊不知,没有经过策划的设计方案,只是开发商的自以为是。地产开发的只是一个项目只是房子,而小镇开发的是一座“城”,是生活、生产、休闲,涵盖了人生全部的一座城。这些策划根本不是规划设计院能做的事。本末倒置是当心踏入的第一个陷井。

2、重地产轻游乐

有的开发商转型小镇是借助政策优势继续地产开发,有的是知道小镇与地产开发不同,但不同在哪里却不清楚,只好沿用地产开发的经验,边干边摸索。不管是哪种心态,都脱离不了地产开发的主题。可是,小镇的消费主体是游客或者度假人,因此,小镇的游乐是决定小镇是否能够具有吸附力的关键。游乐不是简单的设施,而是让游客有所触动和感受的情韵、情景。

3、重开发轻运营

前期开发只是小镇成立的基础,小镇能否真正运转、真正活下来,其根本是后期的运营。凡是只重开发轻运营的,最后必然混乱不堪、难以为继。而要处理好开发与运营的关系,就必须在最初始阶段做好顶层设计,要预判运营后的复杂难度和风险。小镇的运行并不是一家开发商能完成的,必须借助社会的资源和力量,让更专业的机构和团队参与,确保运营正常而稳定。

4、重资源轻规划

文旅小镇成立的基础是看资源的禀赋,但是再好的资源,如果没有很好地表达,就只是一些散乱的风景,而表达的最好体现就是规划。比如资源的整合、资源的提升、资源的重新包装、资源的文化植入、资源的延伸等等,这都必须通过规划来实现。此外,规划还可以把握小镇的功能布局。

5、重文化轻产业

注重文化的发现和挖掘,无论上升到什么高度都不为过,但是,如果将文化作为小镇的救命稻草,作为小镇生存和发展的唯一条件,将文化极端化,却极有可能弄巧成拙。因为,小镇生存和发展另一大条件是产业,没有产业的注入,无论多么好的文化,也只能是过眼烟云。因为文化需要载体,更重要的是文化需要转换,转换成商业价值,文化才更具活力。文化只有依托产业,只有通过产业转化,其价值才能更大化。

6、重商业轻文化

我们必须承认,小镇无商不活,但我们还必须看到,小镇商业相比城市商业更难做活。因为受业态的限制,家居用品、电子商品、大型超市、大宗商品、高端奢侈品一般不会进驻,即使小镇原著居民有需求,也会与旅游商业区别开。小镇商业的主要消费者是游客,其主要特征是休闲消费,注重的是体验感受,而体验感受最能引发情感关联的就是文化。所以,小镇的商业能否真正活下来,不是招商,而是如何与文化关联。小镇文化氛围越浓,人气越旺;人气越旺,商业越活。

7、重近利轻长效

城市房地产开发终有一天会遇到天花板,市场无论多么大,总有承载不下的那一天,尤其目前的中国房地产市场,堰塞湖现象日趋严重,风险犹如一把悬空的利剑,晃悠晃悠,令人提心吊胆。而中国的旅游地产才刚刚开始,因为资源的稀缺和唯一,不可复制、不可再生、不可移动的特性,使其价值更加凸显。

但是,文旅地产最具投资价值是因为资源(包括山水、植被、环境、空气、交通)的稀缺,那么整合和提升资源、表达资源(如将有些资源创意性设计成体验项目或者观光项目)就成为基础和前提,这需要首先投入。

不同于房地产项目开发的功能配套,小镇功能更复杂、更全面、更庞大,意味着前期投入更大,而这些又不可能销售变现,但这些功能是小镇地产开发,小镇房子销售的前提和基础。抱着房地产开发的心态,急功近利,到头来极有可能不仅是你的房子无人问津,甚至小镇都会黯然消失。

8、重模仿轻独创

模仿确实成本最低、风险最小,但那是针对房地产。小镇模仿,也许成本一样很低,但风险却很大,因为其他小镇的资源、环境具有不可复制性。做养老小镇,最注重的是空气质量和气候,做度假小镇最注重的是山水的秀美,做观光小镇注重的是季节对农作物的影响。不经过科学手段,椰子树不可能在大东北成活,渤海湾结不出榴莲芒果。我们当然会承认创新也有风险,创新需要成本,但在如今“创新生、不创新死”的剧烈竞争中,面对生死,哪有更多选择?

9、重推广轻品牌

以房地产思维做小镇开发,有一个惯性必须改变——就是强力推广项目,无视或者忽视品牌建设。因为房地产开发时间短、销售集中,一般都在开盘时利用各种渠道和工具强力推广,而其他时间则偃旗息鼓。但是,一旦进入小镇开发,因其开发模式和盈利模式的改变,注定原来的一切都不适应了。更复杂的功能、更长远的开发周期、更多产业产品的组合、最关键的运营和服务……可以说,决定小镇是否成功的因素很多,但有一个环节却决定生死——这就是品牌。没有品牌就没有市场,就没有人气,就没有竞争力。

10、重游客轻居民

居民和游客是小镇不可或缺的重要组成部分。居民消费也是小镇的重要盈利渠道。因此,在小镇开发之初,也就是顶层设计阶段,就必须充分考虑居民的生活、就业、娱乐、生产等。游客和居民同等重要,所以在规划和投入上,就要做到一视同仁,平衡好两者关系。