行业 | 园区城市化大幕拉开,由“产城分离”向“产城融合”转变

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2018-08-0673来源:中国开发区杂志

国务院办公厅印发的《关于促进开发区改革和创新发展的若干意见》(以下简称《意见》),作为我国首个关于各类开发区的总体指导意见,对于新形势下做好开发区工作作出了全面部署,对开发区的功能定位提出了明确要求。这之中,强调开发区要“促进新型城镇化发展”,可谓是国家对开发区功能定位最为石破天惊的一笔,标志着经济功能区正式进入了由“产城分离”向“产城融合”转变的新时期。

产业成长生态重塑

过往,开发区最为熟悉的投资环境更多表现为一种动态环境,而非静态环境。换言之,多数开发区具有的产业发展环境,还不能构成真正意义上的创新园区所必备的园区、校区和社区的功能复合下的创新环境。而要构建完整意义上的创新环境,就必须尤为强调产业成长生态。

现实中,产业成长是一种生态群落中的化学反应,需要特殊的阳光和水分,以形成特定产业生长发育所必须的条件。在这座产业生态森林中,一方面,每种产业、每个企业都不是孤立存在的,而是相互依存,一种产品是另一种产品生存的条件,一家企业是另一家企业的产业配套;另一方面,在这样的产业群落中,具有从传统产业中培育和催生新产业的能力,意味着这样的产业并不是移植而来,而是完全从适宜的土壤中自然生长出来。

只是,在具体实践中,有些园区过于理想化,声称在园中“只搞研发”,甚至认为只要把科学家引进园区做实验就可大功告成,完全忽略了这种理论上的状态既不符合科技创新规律,也不符合产业发展规律。从国际经验看,创新活动在空间上的高度集聚性仍然是一个重要趋势。因而,在客观上要求必须具有与之相适应的功能完备的城镇化载体,这也是以科技创新活动为基础的高新技术产业相较于传统制造业的一个重大差别。

按照创新活动需求,围绕完善创新体系、集聚创新资源、打造创新平台,遵循“宜业宜居——创新创业——产品产业”的发展脉络,规划建设并优化功能布局,才是培育以产兴城、以城促产、产城协调发展的创新环境的应有思路。 

园区营利模式转型

曾经,开发区选择的是“滚动开发、开发一片、收益一片”的自我积累、自我发展之路。在产城融合背景下,“地”是价值增值的基础,也是资本运作的关键,因而,必须要彻底畅通开发区营利模式转型的通道。

一个园区要真正实现转型,其营利模式需要经过三个变化阶段:第一阶段是以土地收入和企业税收为主。毕竟,没有土地收入,就难以支撑庞大的基础设施建设支出。第二阶段是在土地和税收之外增加集成服务和资本运营收入。其中,集成服务的实质是制造业的转型升级带来的对生产性服务业,特别是科技服务业的需求;而资本运作的实质就是金融创新,即从“以地生财”转向“靠钱生钱”。第三阶段则是在之前基础上,加上模式输出的收入。

上述三个阶段营利模式的转换过程,作为一种可持续性的增值过程,只有在产城融合条件下才最为可能实现。试想一个仅具有单一属性的产城分离的园区,其土地价值只能停留在较低阶段;而一个只有土地却产业动能不足的园区,其土地增值效应也只能是昙花一现。因此,如果想走可持续发展之路,在集成服务和资本运作方面做文章,就必须在建设形态上实现产城融合发展。

还需注意的是,在土地增值过程中,也要合理安排建设时序,以此确保土地运作的可持续性,如果忽略这一环节,就可能造成“投放的是天文数字、实际收效却廖廖无几”的严重后果。因此,在开发区转向成本与收益平衡发展的过程中,最为可行的办法便是,按照“大园区内有小组团”的思路,在一个时期内既保持“成材”企业的数量和质量,也孕育具有潜力的“幼苗”企业,以此形成合理的建设时序,避免因只有成本中心而没有效益中心所致的发展受限。

对房地产的驾驭

曾经,高新技术产业与房地产的关系是一个极为敏感的话题。但似乎,这又是一个完全绕不开的话题,因为二者并不是简单的“主角”与“配角”关系,而是一体两面的共生体。

随着发展理念的不断成熟,对于如今的开发区而言,在产城融合发展的过程中,不是要不要有房地产的问题,关键是要有怎样的房地产,以及用何种办法达到有房、有地、更要有产。如果过分依赖土地收入,特别是大量进行以单一居住为目的的只造房子、没有产业的房地产,自然就会背上一个大包袱。因此,要警惕开发区房地产爆发性增长带来的负面后果,特别要避免吸引一批“不在区内就业、只为投资购房”的外来人口,因为在这样的过程中,政府虽然得到了土地出让收入,可同时也带来了提供教育、医疗等公共服务的责任,致使一次性收益换来了长期性投入,未免得不偿失。

如果选择以产业为主导,与产业互动发展、共生共融的房地产,当然无可厚非。由此一来,就要用开发区的产业之核带动区域发展,以产业激活和提升区域价值。为此,要以创新创业为总体方向,充分发挥开发区的产业基础和科创优势;要正确处理产城关系,达到职住的动态平衡,既体现以产业为主导,又要具有与产业发展水平相适应的城市配套;要合理把控房地产的规模与方向,从规划上明确生产、生活功能比例,切实增加园区内部的生活空间,营造宜业宜居的综合投资与生态环境,使园区不仅是“车间”和“办公室”,还是“卧室”和“休闲区”,达到既有“财气”,又有“人气”。