行业| 特色小镇规划时如何寻找独特的差异性?

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2018-08-09175来源:好园区

纵观特色小镇的发展历史,有经验亦有教训:有因新的产业注入而让小镇焕发新的生机与活力,有因过度商业化而失去原有风貌与特色……

在特色小镇开发多元化的今天,如何规划运营特色小镇是每一个有远见求发展的企业都要去思考和面对的问题。小镇规划的成败与否,其根本是要做到:求同存异。异也就是差异性,有别于其他小镇的特色与开发模式。

我们一起来看看特色小镇规划时如何寻找独特的差异性?

一、开发运营模式的差异性

小镇的产业选择,最重要是根据当地的产业优势和规划,结合本身的资源来决定。不同企业采取的不同开发模式,也具有重要的借鉴价值。

传统房企转型做小镇,先行队伍目前已经走出四种主要的开发模式:

1、自带产业模式

产业地产实际上就是以产业的性质来进行分类的,文旅小镇就要有旅游产业,金融小镇就要有金融业的导入。目前,大量的特色小镇在规划做文旅,从各地方上报的特色小镇规划来看,文旅地产比例也遥遥领先。

文旅小镇对景观资源和旅游IP的依赖度高,开发企业要低价拿地,必须具备强势的产业资源导入的能力。

这种产业资源优势,使开发企业在和地方政府谈判的过程中能够处于相对强势的地位,按照订单模式拿地,一次性谈妥底价,化整为零,分批次获取土地,而且有定向招拍挂等定制出让条件,分批次获取土地,土地价格不变,底价成交。

可售部分的产品,聚焦投资客开发适销的主流产品,采取高举高打模式,以低于周边竞品的价格,完成大规模快速销售回款,解决现金流的问题。持有资产通过资本平台变现。这种模式对于资本运作能力要求高,而钱袋子一旦被卡紧了,也容易出现问题。

2、 先住后产模式

在开发模式上是先开发住宅,承诺后期导入产业配套的模式。和自带产业模式不同的是,在文旅方面,尚无自身运营业态和成熟的核心IP资源,在售项目更多是打造硬件配套展示区来吸引客户,并没有清晰的开发和拓展模型。

现在,地方政府对于特色小镇项目的前期规划方案,成熟度的要求越来越高,也就是说在拿地的时候就要想清楚怎么干,变相销售住宅的开发模式也越来越难复制。

3、借鸡生蛋模式

借鸡生蛋模式最大的特点在于聚焦存量土地,轻资产操盘模式。通过和拥有存量土地的中小房企、农林企业和地方政府进行合作,甲方出钱出地,房企代建或者入股的模式进行开发。与大型农业企业、林场等有大面积土地资源的合作,获得土地,同时完成小镇的产业导入。

4、资源合作模式

传统开发企业做产业地产最大的短板就在于产业能力缺乏,没有自己的产业资源库和运营经验,这也是很多房企做产业小镇最大的障碍。

资源合作模式就是通过大型企业的加持,以获得和政府在土地指标和规模上的谈判空间,约定低于市场价的低价和税收返还,通过和运营机构的风险共担和成就共享机制来实现长期的运营。

从这四种模式来看,传统开发企业转型做特色小镇,其实不管是做文旅还是做特色产业小镇,致胜关键就是产业。是否有强势的产业导入,直接影响拿地的成功率,也决定了后期的开发模式和盈利算账模式。

但是,目前来看,大量转型做产业地产的开发企业,以往的开发经验都在住宅开发领域,部分涉及商办,与产业地产甚少交集,要顺利转型,还要经过一番考验。

二、产业特色的差异性

特色产业小镇一般分为两种:

一种是改革开放以来自发形成的专业镇(比如:中山古镇,樟木头镇等);另外一种是依托于当地发达的经济体系,通过人才引进和科技驱动形成的新型小城镇(如云栖小镇、基金小镇等)。

比如,“中国灯饰之都”——中山古镇,其灯饰占全国灯饰照明行业70%的市场份额,每年大约有各地采购商320万人次造访古镇。

云栖小镇----随着阿里、富士康在云栖小镇驻扎,再加上被吸引而来大批互联网+创业家的集聚,云栖小镇的星星之火,已成燎原之势。目前,小镇已引进涉云企业200家,产业覆盖大数据、APP开发、游戏、互联网金融等各个领域,已初步形成较为完善的云计算产业生态。

产业一定依托于其独有的地理位置、周边资源、经济发展水平、文化属性等,这也造就了小镇有别于其他地区的产业特色的差异性。

经过了近四十年的产业培育,这些自然形成的专业镇不断发展壮大,并且努力开发自己的市场和品牌,扮演着越来越重要的角色。

对比之下,过去的专业镇只是在产业方面有所作为,而在国家明确的特色小镇建设标准中:第一是所有特色小镇要按3A级以上景区标准建设;第二是突出历史文化传承,注重保护历史遗存和民俗文化;第三是城镇功能要完善。

因此,将这些小镇建设成特色产业小镇,对其提升和改造就显得尤为重要。

三、自然资源的差异性

独特的自然地理资源可以造就不同的特色小镇。

以美国纳帕谷为例,其多样性微气候非常利于种植优良的酿酒葡萄,形成了葡萄种植业和酿酒业等特色引擎产业。

在此基础上,采取政企合作成立旅游业提升区、成立非盈利组织进行统一管理模式,并通过 PPP 模式进行项目融资、招商引资及旅游宣传推广等方式发展地方旅游业,打造包括品酒、餐饮、养生、运动、婚礼、会议、购物及各类娱乐设施在内的 " 葡萄酒 +" 旅游吸引核,形成综合性乡村休闲文旅小镇集群,2016 年接待国内外游客 350 万,为当地政府带来税收超8000万美元。

西班牙胡斯卡小镇 2011 年之前的区位、生态旅游资源均毫无特色,每年游客不超 300 人,但 2011 年因盛产蘑菇被索尼影业选为3D动画片蓝精灵的宣传基地,所有的白墙红瓦的房子全部被刷成蓝色,借助动画片宣传一年内游客暴增400余倍,当地政府和居民以此为契机,相继推出主题乐园、蓝精灵集市、蘑菇节等旅游项目,创造了因一种颜色走向复兴的小镇奇迹。

小镇规划的根本原则就是:挖掘地域自然资源优势、体现产业特色的差异性,在保留原著居民生活方式与习惯、延续地域特色文化的前提下,找到适合本公司资源优势的开发运营模式,将企业文化融入小镇规划之中,创建具有活力的、可持续发展的、具有鲜明地域特征的、绿色宜居的小镇生活空间。