片区开发“傍大款,算大账”新玩法, 你get到了吗?

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2018-09-18207来源:火花园区智略

8月30日,宏泰发展(6166.HK)发布2018年半年报,公司上半年实现收入24.63亿元人民币,同比增长76.1%;净利润7.76亿元,同比增长57.4%。这份靓丽的业绩,也给宏泰发展上市4周年的纪念日(8月25日)献上一份厚礼。

这家将低调、稳健、务实作为行事风格的北派产业地产商代表,其商业模式始终紧紧围绕区域产业构建与经济发展,企业扩张不贪大、不求快,一切以满足地方政府这个产业地产行业最大客户的需求为先,“基点、亮点、爆点”拿捏有度,可谓是深谙产业地产的本质——政企正向良性博弈之道的典范。

近日,火花S-Park产业地产30强调研团队专程赶赴廊坊,与宏泰发展董事局主席王建军,执行董事、高级副总裁杨允等高管团队进行了深入交流,了解这家在产城融合领域颇有建树的企业又有哪些商业模式与发展理念上的创新。

算大账的另类活法

创立于1995年的宏泰发展,早年在廊坊以房地产开发起家,如果正常走下去,也不失为一家区域深耕型房企,但在越来越依赖于拼规模化与高周转的房地产行业,并没有太强的竞争力。龙河高新区政企合作片区综合开发的“押宝”,让宏泰发展打开了另一条豁然开朗的差异化发展路径。

经过龙河高新区十余年的运营实践,宏泰发展逐渐摸索出一套产业市镇发展战略,“在宏泰与政府的合作中,双方是委托关系,政府委托我们做几项工作,购买我们的服务,区域产生的收入作为支付我们投资和回报的来源。”杨允对火花S-Park表示,宏泰为政府服务主要有四项,包括区域的产业定位和区域规划、城市基础设施建设、区域的产业构建以及提供区域的运营和管理。

火花S-Park一直强调,未来产业地产发展的大趋势,一定要从赚物业层面的钱,向赚区域发展与产业成长的钱转变,这方面宏泰的盈利模式显然走在了行业前列。值得一提的是,作为对区域有一定掌控力的片区开发商,宏泰实行了坚定的“去地产化”战略,以龙河高新区为例,宏泰自己并没有大包大揽地做过多的房地产业务,而是引入恒大、首开、鸿坤等一批专业住宅开发商,以及红星美凯龙、上海证大等一批商业地产开发商,共同做热区域市场。

特别是在引进红星美凯龙和上海证大(当然也包括最著名的引入富智康的故事)的过程中,宏泰不惜以各种形式倒贴成本将其引入,这样的模式看似吃亏,不但没赚到二级开发销售的快钱,还要自掏腰包买单。但从区域发展的大账来看,盈利来源丰富的宏泰仍然有足够的赚头,因此,就不需要太计较一城一池的得失。

作为片区开发商,如果宏泰本身依靠房地产开发来平衡现金流与获取利润,确实在拿地环节有一定便利,但是房地产业务板块肯定是希望作为成本的地价越低越好,而片区开发部门却希望地价越高越好,两者之间有着不可调和的矛盾,也与地方政府利益诉求不一致。宏泰选择“去地产化”,不但这个矛盾迎刃而解,还可以心无旁骛做大区域产业构建,与地方政府共同分享“增量蛋糕”,可谓一步妙棋。

创新产业构建生态体系

对于地方政府来说,宏泰模式最吸引人的地方在于,能够为地方拉来一大批大型产业龙头落地,进而带动上下游配套产业链的形成。

在龙河高新区,截至目前,宏泰引进了包括富智康、中国建筑、中建材、中国国机、中国核能、中航工业、中汽零等一批央企和世界500强,总投资超700亿元,引进外资超过17亿美元。累计实现工业总产值1000亿元,纳税100多亿元,安排就业7万人。硬生生把一个农业为主的相对落后区域,打造为电子信息与机械制造业为主,现代服务业为辅的现代化产业新区。

一般到一个新区域,宏泰都从4个方面入手:

一是规划先行。

在龙河高新区开发之初,宏泰重金聘请海内外“豪华智囊团”分别就区域发展做战略规划与产业规划,正是当时站在京津冀协同发展高度所做的规划,指导了后续十余年该区域的快速发展。现在每到一个新区域,宏泰都会给政府提供一套可控的战略规划、精准的产业规划和产城融合的城市规划。

二是提高投资效率。

与以往政府投融资平台不控制节奏、不注重效率进行大规模基建开发的模式相比,宏泰的一级开发模式更讲求节奏的合理拿捏和资金使用效率,在不增加政府债务的前提下,按照新型城镇化与产业发展的实际需求进行基础设施建设,“量入为出,精细算账”,甚至比政府更重视也更擅长土地指标的开源节流和土地资源的集约利用。在这方面,既是民营企业同时又是上市公司的宏泰,确实有着天然的优势。

三是产业构建。

这是宏泰赖以安身立命的核心竞争力——宏泰1000多名员工当中,2/3都从事于产业构建业务,也形成了一些卓有成效的招商方式。如高管招商,包括科技部火炬中心、工信部人教司、商务部欧洲司等原负责人这一批深厚政府背景的高管加盟,为宏泰在科技孵化与定向招商方面带来更多潜在的人脉和资源协同效应。宏泰的高管团队与大型央企建立紧密活跃的沟通渠道,了解这些企业全国化拓展需求,将其与宏泰的产业构建平台与园区开发战略进行对接。

值得一提的是,在招商模式创新与变革上,宏泰也走在行业前列。宏泰通过收购国际通航领军企业之一AVIO集团股权,将其设计、研发与高端制造能力引入国内,借此完成了一次漂亮的全球投资买商。AVIO获得了进入中国市场的机会,有宏泰这个“股东+地陪”帮助其在本土落地和开拓市场,宏泰则获得了一个自己能控制住的产业龙头企业,为全国范围内的产业布局找到爆发点,“从借鸡生蛋”到“买鸡生蛋”,形成了战略性的双赢局面。

火花S-Park相信,通过入股参股、收购并购、产业基金和股权投资基金等方式引进、创造一批高科技、高潜力的公司,再引入自己园区,控制一批好的产业IP,并实现资产证券化与资本招商相结合——这套对接海内外大资本、大基金进行资本化招商的方式,未来必将成为产业地产行业共识。

四是园区运营与区域公共平台搭建,以宏泰集中精力在做的泰智会最具代表性。

宏泰将泰智会定义为一个典型的“生态圈构建者和外部资源链接者”,能够联结官产学研商各个领域,成为一个高效的产业促进组织,旨在提升园区产业培育效率,接入中关村、深圳、上海乃至全球最先进的孵化生态,形成一个强有力的协同创新轴,为廊坊乃至更多宏泰布局的区域所用。

作为资源对接运营平台,泰智会兼具园区协同创新中心、产业促进组织加速器、创业空间和众筹咖啡馆四大功能为一体,关注的重点不在孵化,而在产业落地与资源对接,这套理念深得地方政府认同,目前已经在北京中关村、深圳南山、上海张江、福建漳州、成都武侯、德国杜塞尔多夫等地设立了6个泰智会,面积达1.5万平方米,并实现了运营模式的轻资产输出。

平台化的资源整合

产业地产的一个核心武器是基于招商的产业资源整合,这种资源整合必须采取平台化的操作模式。宏泰为解决这个问题所总结提炼出的“交名人、傍大款”思路,也给人留下深刻印象。

“我们与国开行、中国进出口银行、建银国际、平安不动产等建立新型银企合作关系,与日本TNP、美国斯巴达克对接,成立深圳前海基金公司,利用产业基金合作模式引入海外优质项目,参与中电、中钢冶金、中科院等混合所有制改革,与国机、中车、中航油等结成战略合作伙伴......这么多的动作不是杂乱无序的,因为我们都是围绕一个核心——产业构建在做工作。”王建军对火花S-Park表示。

为了进一步扩大自己的产业“朋友圈”,近两年宏泰与北大、北航、北理工、中科院等高校机构推动科技成果孵化转化,培育二氧化碳热源泵、碳纤维、石墨烯等一批高科技孵化项目,搭建产学研共建平台;与国家发改委小城镇中心、中关村产业联盟、园区资本联盟等机构合作,与国家发改委筹划在阿联酋合作建设中阿产能合作示范园,通过宏泰美国办事处、中国投资协会海外投资联合会产业联盟,与国际机构积极探索海外项目合作,搭建海外联盟平台;引入物流巨头顺丰为第二大股东,合资开发鄂州国际空港城,打造亚洲第一、全球第四的航空货运物流枢纽。

宏泰搭建这些资源平台与合作渠道,都是为了在产业构建上,尽可能增加自己的触手,加大产业落地的可能性。对于宏泰来说,只要产业龙头引来了,区域产业构建形成了,就总能从中找到无穷的商业机会。

在区域选择上,宏泰的产业市镇项目均集中于京津冀与长江经济带沿线。宏泰给自己定的计划是,在深耕廊坊及京津冀的基础上,对外一年只拓展一个园区。不轻易对外扩张,是因为管理半径短期内达不到,地方文化的差异也会对项目的实际运作造成难度;但作为上市公司又必须对外扩张,否则资本市场的故事讲不完美,宏泰目前在做的是两方面需求尽可能平衡。

“我们遵循不贪大、不求多、只求实的原则,每一个项目都结合自身已有产业资源与当地资源禀赋进行深耕。”杨允表示。

在进行异地拓展时,宏泰也并未一味坚持龙河高新区摸索出的大而全封装模式,而是相对谨慎的采取了“菜单式服务”提供方式,将区域规划、土地整理、项目招商、园区运营管理等拆分成一个个独立的业务板块,宏泰可以根据地方政府不同需求提供相应的轻重资产服务搭配。

如安徽滁州项目,宏泰只负责招商的纯轻资产方式介入,不涉及土地和基建等业务,收益来源的计算与商住用地开发收益挂钩。这种因地制宜的灵活机制,既降低了风险,也便于寻求与各地政府合作的最佳契合点;而在南京,一个小面积的纯二级开发园区项目,宏泰也在尝试。可以看出,这家片区综合开发龙头,也在尽可能将自身的身段变得更加柔软,并不断丰富和创新自己的武器库。

聚焦未来瞄准五大产业方向

在最近一轮全国的产业地产30强调研中,我们能明显感觉到宏观经济环境的变化给微观层面的企业带来的深刻影响与巨大压力。无论是深圳、上海、广州、北京这样的一线城市,还是苏州、南京、徐州这样的制造业基础雄厚的二、三线城市,身处其中的产业地产商们都已经感受到大环境的趋冷,多位企业家向我们表达了备好“过冬棉衣”,储存“过冬粮食”,做好“过冬风控”的观点。

春江水暖鸭先知,身处产业发展一线的产业地产商们,往往是对经济形势最为敏感的群体,宏泰自然也不例外。

王建军在调研中一再强调准备好“棉衣”的必要性。“我一直强调,做产业地产要‘站在月球看地球,站在未来看今天’,把自己放到整个大环境中去考虑问题,而不是等到形势变化的时候才临时抱佛脚。”王建军表示。

在扩张谨慎的同时,宏泰也在谋划面向未来的布局,提出了整合五大产业资源的战略。除了已经相对成熟的通航产业外,还包括工业设计、健康养老、文化旅游、智能制造4大产业,强化产业纵深,为未来蓄力。

以投入最大力量的工业设计为例,宏泰发起设立廊坊工业设计协会并出任首任会长单位,投资3000万元在京津冀(廊坊)协同创新创业基地建设了国内首家融入“智慧博物馆4.0”理念,占地面积1500平方米的工业设计主题馆——中国宏泰工业设计展示中心(宏泰工业设计博物馆),发布“传统产业创新升级解决方案”等。

在载体建设领域,宏泰一方面在廊坊龙河高新区建设廊坊工业设计创新中心和京津冀工业设计产业生态城,与北京理工大学共建工业设计研究院、博士流动站及国际设计师流动站;另一方面向河北省内和全国拓展,与秦皇岛市政府合作打造工业设计特色小镇,在江苏南京、湖北鄂州规划布局工业设计综合体。

“河北现在有12万家制造业企业,传统产业占比70%,廊坊则有传统工业企业3260家。我们通过工业设计企业和机构的集聚,既带动了本土工业设计产业的形成,又为河北制造业升级提供了配套支持,这就是一个产业构建服务和探索新商机的过程。”王建军表示,“只要你真的做好服务,到处都是盈利点。”

综合来看,作为国内为数不多的以纯民营身份主导片区综合开发的典范,同时又是香港资本市场第一家“产业市镇概念”的上市公司,宏泰发展的商业模型逻辑性很强,在强闭环方面做得非常进取,在产业积淀与盈利模式设计上也有颇多可圈可点之处。未来能否通过战略的延伸和业务面的扩大协同,减小受外部政策与经济周期波动的影响,对宏泰来说尤为关键。可以看出,当前其正在努力构建基于未来的商业护城河,一场战略转型已经拉开帷幕。