行业 | 产业园区十大变量清理法则

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2018-11-0855来源:产园帮

园区已成开发的主战场,也是中国接轨世界、向前奔跑的重要抓手。一哄而上之后园区过剩是必然的,同质化竞争下将出现残酷的“大浪淘沙”。可一个个工业园区相继荒废,却没能阻挡另一批的崛起。于是,有条件的干得风风火火,没条件的也不甘示弱、创造条件硬着头皮上,却是栽下了梧桐、引不来凤凰。有些园区甚至连自己是怎么死的都不知道,孰不知以下十大变量若不理清,又如何“生死涅槃”?

01.土地财政无以为继

《关于促进开发区改革和创新发展的若干意见》指出,严格开发区土地利用管理,防止打着开发区建设的旗号,大量圈占土地大搞房地产开发。这无疑敲碎了园区的“金饭碗”。以前靠卖地就能吃饱,但如今开发饱和、可卖之地越来越少,园区还能只靠卖地卖房就能站着把钱给挣了?

02.环保成了头悬之剑
诸多地方早已卸下唯GDP的高帽子,更多要求与环境的包容性增长;而去产能去的就是高污染、高耗能,传统行业纷纷因环保红线而变;就是企业入驻园区,也不再盯着优惠政策,而是环境是否宜居。园区若再不把环保当回事,搬起石头砸自己的脚不说,又拿什么吸引企业?

03.未准备好产业升级

中国轰轰烈烈的去产能运动将钢铁、煤炭、光伏等不少产业“打回原形”,依附其上的园区“皮之不存,毛将焉附”,矿产园区“凋零”、钢贸城“人去楼空”即是写照。

04.对自贸区认识不足

诸多园区以为自贸区与自己无关,可现实是,自贸区虽是中国对外应对TPP/TTIP(尽管因特朗普上台而被一脚踢开)的试验田,却更多是对内要求全方位改革的阵地。自贸区都不再是政策红利的洼地,经济特区、产业园区等还能再等着“天上掉馅饼”?

05.新产业组织层出不穷

以前园区是“归大堆”,什么都往里塞。单57个城市依托50个机场就规划了58个临港经济园区,而大量传统企业的入驻不仅挤占了物流、制造等与航空业相关联、相促进的产业空间,还打乱了临空经济的“谋篇布局”。

06.新资本力量将崛起

毕竟园区曾创造辉煌的“三板斧”即优惠政策、卖地生财与传统产业支撑,如今都被现实釜底抽薪,而第四次金融大发展恰恰将在中国“爆炸”,园区的未来重心将随之从做“地主”转向利用资本的力量。

07.招商模式的版本升级

如果说以前园区处于强势地位,那么如今在园区过剩下,不仅税收、土地、能源价格等优惠“靠不住”,就是企业对园区诸如环境、服务等要求也多样化了,招商进入了“双向选择”。

尤其是负面清单一来,政府都退出舞台主角,园区又岂能“喧宾夺主”?这就不难预见,未来园区招商将从自己唱戏转向搭建平台,更多让政策引导、市场唱戏、国企当先锋、民企跟着进,自己则变身“导演”,提供多元化服务罢了。

08.管理模式的功能进化

传统园区“九通一平”的时代已经过去,未来园区将从盖房子到搭平台、从聚产业到创服务,进入城市化发展和智慧运营阶段。毕竟园区再也不是单纯卖地卖房的开发商,也非仅仅与产业客户捆绑、提供综合服务的运营商,而是这两者的综合,更可能是整合社会资源、多元化投资的平台,有些甚至出现业务平台集成,连产业链都内置了。

09.培育产业,形成经济生态

正因园区将从开发商转向平台运营商,其成功关键还要看能否启动引擎(树立标杆)、激活产业进而积聚人气。诸多园区变鬼城,就在于脱离现实需求,结果没有人流,再好的住宅又卖给谁?如此看来,园区并非造几栋楼、搭个平台那么简单,还要通过“以产兴城”、“产城融合”来形成良好生态。

10.跳跃发展

在互联网冲击一切传统产业之下,园区已无法再专注于自己的“一亩三分地”,就连自贸区都有了“网上自贸区”的创新,若再不用互联网思维武装自己,园区固步自封岂非等死?