行业丨2019,产业园区的五大分水岭(下)

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2019-01-10176来源:橙园区

2019年,产业园区将迎来全新的机遇和挑战,面临五大分水岭,除了经济环境分水岭、政策分水岭、园区金融分水岭,运营模式、运营主体也将发生变化。

运营模式的分水岭

中国产业园区曾经以“销售为王”,受传统房地产模式等影响,无论是标准厂房,还是研发载体、科技园区、类写字楼、类独栋甚至是孵化器,都是一卖了之。

不过,目前形势正在迅速发生变化,三大趋势正在驱使产业地产行业走向园区物业自持加码时代:

1、国家政策鼓励物业资产的自持,现在基于地产租金收入的资产证券化正在大面积放开,并且研究公募REITs;

2、越来越多的地方政府要求园区自持,以北上广深这些一线城市为甚;

3、核心城市、核心区域的园区物业越来越值钱,升值显著,尤其是产品品质和运营服务好的话,资产价值和提升潜力就更高,在这种情况下,自持的动力相对于一卖了之变得更强。

这是最坏的时代,不可否认,在经济环境和各种因素叠加下,产业园区的倒春寒已经来临,并且在2019年形势将更加严峻。这也是最好的年代,每逢行业低迷或自我转型、变革之际,总会倒逼、催生出新的运营模式。新旧模式交替之际,行业两级分化泾渭分明。

政府鼓励物业资产自持的政策倒逼,市场的成熟和金融创新的保障,逐渐已经开始支持园区自持形成一个能运营且盈利的闭环,2019年,产业园区的盈利模式和运营体系也都将因此发生变化!产业园区的运营不仅仅只是产品本身,更是多元化的服务、精细化的运营和平台化的资源整合,打造的是一个产业生态圈和优质的产业环境。产业园区的运营,必将从过去拼政策、拼土地、拼资金的“硬性肉搏”,向拼人才、拼资源、拼数据的“柔性博弈”时代转变。

运营主体的分水岭

近年来,产业园区的跨界特别火。互联网浪潮下,新物种对产业园区运营商的冲击可用雷霆万钧之势来形容。毋庸置疑,互联网浪潮从底层逻辑上革新了产业园区的生态体系,也刷新了金融资本的价值观;基于园区发展需求的深层次洞察,未来的产业园区,将通过大量的资源整合与内外部协作,涌现出更多的新空间、新内容、新模式,“跨界”与“新物种”将成为主流趋势。

除了传统房企和制造业的园区转型之外,我们至少可以看到另外两种园区运营主体在进行跨界探索或已经成为园区运营的一种新风向。

首先,BAT开始大举进军物流园、电商园、特色小镇等领域,为线上疆域的拓展提供线下载体;

其次,金融资本及金融机构(宝能、银行)也开始介入园区领域,而且他们本身自带金融及资源的禀赋优势。

另外,产业企业亦异军突起,天然契合了产业的属性让他们如鱼得水、如龙入渊,在产业园区领域掀起了一股潮流。这些全新运营商的崛起,对于产业园区的影响意义深远,在可预见的未来,行业内必将延伸出更多的想象空间!

2019年,产业园区运营主体的分水岭将越趋明朗。