行业丨产业地产存量时代,产业园区运营的误区及解决方案!

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2019-06-03462来源:前瞻产业研究院

产业园区作为我国区域经济发展的龙头,是对外开放、招商引资、管理创新的主要载体,是发展高新技术产业、促进产业集聚的重要平台。在产业地产存量时代“如何把握时机借势而起,实现高速去化资产增值?”是所有产业园区入局者的谜题。

近年来,随着经济社会发展,产业园区逐渐被各级政府重视,已成为各地区域经济发展的重要助推器。园区不只是服务企业与人,更是服务产业。以下就产业园区运营存在的不合理情况进行剖析。

价值体系结构不合理

其实产业地产的核心价值体系就是产业运营与服务。园区经济本质就是生产性服务业、商务服务业和科创服务业三位一体的服务业。无论是政府,还是企业客户,需要的不仅是重资产的物理载体,更是运营、管理、金融、资源、服务、孵化、引导平台和生态圈构建,这些只有在轻资产运营的层面才能得到解决。

重资产是轻资产的载体,轻资产是重资产得以实现的根本动力源,轻重动态平衡至关重要。现在一些园区的通病就是轻重失调,表面上花样繁多,内里根基不牢靠,轻资产运营功力不够,产业价值不系统,园区品牌不扎实。

明确自己的核心价值体系是运营的第一步,也是关键一步。从中磨练出自己的核心竞争能力,结合入园目标企业的战略拓展需求,进行针对性的系统价值设计和展现。坚决不能赚快钱或者赚吆喝,要通过充实内容、强化形象、打响品牌来提升园区真实的综合价值,这样才能找到增值空间。

招商职能结构不合理

招商引资应该是放置于运营体系之下的结果。产业转型、企业升级必须走向专业化分工、链条化配套、市场化合作、园区化承载、平台化协同、集群化发展。

以“招商引资”为核心构建园区组织职能体系,并为其提供高度、广度、深度的延展性综合素质提升系统,是保障实现园区与企业对决势均力敌的关键。

好的园区运营和招商条件包括:政策带动型、环境带动型、资源带动型、产业带动型、市场带动型,从效果和可持续层面来看,最好五合一,最怕的就是单打,一损俱损。

资源整合不合理

园区运营也好,园区招商也好,顶层架构设计也好,最后落地执行时真正的差距在于资源掌控力和整合能力。在未来的产业园区市场上,土地、资产、资本、政策可能不再是价值的中心环节,而客户、数据、圈层、资源的价值会更加凸显出来。

纵观园区招商引资和运营服务的套路,重点招商、产业招商、以商招商、论坛招商、驻点招商等花样繁多,成交却极其可怜。所谓的园区招商,必须掌握招商目标产业企业的核心决策资源,采取“高端行动”,然而这些需要更高层面的政府部门的鼎力支持。

服务供应结构不合理

企业落地园区是有自己严格而精准的战略需求的。要明确他们到底要什么?这是园区决策者们必须深思熟虑,谋划设计的问题。

未来,园区运营框架下的平台经济,将会不断推动产业地产商业模式、经济形态的彻底改变,更大的价值发现空间正在显现。用实实在在的实体园区,承接其整合进来的各类实体、虚拟、服务、投资、整合、共享、联盟等生态圈资源,从区域开发者,向资源聚集、金融聚集、产业聚集的资源整合者转变。

从“园区有什么企业就用什么”向“企业要什么园区就给什么”转变,通过初级服务、基本服务、生产性服务和生态化服务四个层次的园区服务体系,切实满足产业生态的需求。

孵化培训体系不合理

园区企业落地之后,构建良好的产业生态体系。保障园区企业的茁壮成长是园区的核心职能,教练式帮扶需要更多优势产业培育资源和外部资本的介入,园区也需要承担企业服务集中平台式采购和集中生态化投资的责任。

以园区运营者为主导的产业投资基金将成为园区孵化培育体系中一股举足轻重的力量,园区运营者和产业投资基金可以互为因果,相辅相成,让资本干预引导产业发展,产业集群形成促进园区繁荣,产业和园区的收益提升则让园区运营者增加更多的业绩回报,形成一个基于资本逻辑的良性生态循环。

孵化器实际上已经成为“全生命周期的创业孵化链条”,这是非常契合本土化产业地产商轻资产运作的蓝本,是中国产业园区运营升级的重要方向。