行业丨浅谈产业园区轻资产运营现状及未来发展方向

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2020-05-25216来源:产城瞭望

近一两年市场上轻资产运营的主体以及现状有了新发展和变化,通过对产业园区轻资产运营的主体以及现状的梳理,分析产业园区轻资产运营未来发展方向,以期对产业地产工作有所启发。

产业园轻资产运营主体及现状

市场上轻资产运营的主体主要呈现以下几个特点,分别是由产业开发商向产业运营商转型、专业资产运营商向产业运营商转型,专业服务商向产业运营商转型,各种轻资产发展运营的模式犹如诸子百家,百花齐放,在资源、规模、人力、盈利、运营模式等方面各有优势和劣势,孰优孰劣仍需市场的进一步考证。

产业开发商向产业运营商转型。这类市场主体具有一个共同的优势——规模优势,企业本身具有大量的产业园区开发的经验,也有成型的产业园区标杆,依托于重资产的财力支持,企业轻资产运营发展的势头比较烈。但在发展过程中也会遇到标准化程度不足,人力资源跟不上等问题,这也是以房地产开发商、产业地产开发商企业进行轻资产业务拓展面临的共同问题。

专业资产运营商向产业运营商转型。这类企业本身就是由轻资产运营主体进入到产业地产领域,比如五大行从近两年开始成立了专门的工业地产事业部,业务逐渐跟产业地产招商运营接轨,主攻前期策划和代理相关业务。这种市场主体有着清晰的轻资产运作的模式,人力资源的能力更强,做轻资产运营优势比较明显。因为近几年受一定的限制大多数这样的主体更多的介入的业务还是局限在前期的定位业务更多一些,近两年逐渐开始进入到代理运营相但是由于多数业务局限在前期定位,在业务发展速度上,招商运营的盈利模式、盈利能力上可能目前还没有形成规模。

专业服务商向产业运营商转型。从产业行业的专业服务机构转行来做资产的轻资产运营,包括生物医药类、金融服务类企业,这类企业首先能够快速的形成产业聚集,善于打造产业链条氛围,吸引产业链上下游企业,但是在规模上会受到区域、产业、行业、规模的限制。

产业园轻资产运营发展方向

首先,在产业园区轻资产运营的主营业务项下,从企业本身发展的方向来看最重要的是专注。在企业组织内,企业成长有四个必不可少的要素,包括企业文化、激励机制、培训体系、业内标准,涵盖内容、体系的标准化作业规范。如果企业站在行业标准制定者的角度和身份去专注的服务,将来有机会跻身于行业的领导者,只有专注于做专业化组织,将来才有希望占领更多的市场份额。

第二,上市融资,目前轻资产招商运营的主要目的是通过管理锁定长期资产的经营权,通过运营服务实现资产进行保值与增值,最终通过持有物业的经营形式,实现上市融资。

第三,是核心能力的比拼,核心能力是聚焦产品的产业核心策划能力和聚焦整合的产业资源聚集能力。如果仅仅具有一个或者几个简单的专业行业或者产业的服务能力,聚集的规模有限,因此对专业产业服务资源整合的能力,能会决定未来那些企业在行业中更占优势。

综上,未来产业园轻资产运营的发展,核心目的是通过管理锁定资产运营权,实现资产保值增值;核心能力是聚焦产品的产业核心策划能力和聚焦整合的产业资源聚集能力;并基于此重塑匹配产业方向、专业运营服务的专业化运营和构建区别于店面型的中介、代理公司、代管产业的机构化发展模式。所以,基于轻资产运营主要发展方向的要素来看,开发型企业转做轻资产运营服务主体应该更具有未来的发展优势。