行业丨园区“十四五”规划的五大核心命题

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2020-06-2960来源:智孵科融

2020年过半,对于产业园区企业来说,“十四五”规划期是一个至关重要的时期,能否跨越“中等收入陷阱”,真正跻身科技强国,需要在“十四五”规划中找出答案。

五大核心命题

战略命题一:如何设定愿景目标?

战略目标的重要性和难度都比较大,是产业园区“十四五”规划中一项提纲挈领的顶层工作,需要高层领导和各业务单元多轮沟通和测算,也需要对产业园区内外部环境进行充分分析才能形成。

战略目标既包括业务类指标、财务类指标、管理类指标等内容目标;也包括短期目标、中期目标和长期目标。战略目标的设定必须要花时间、下功夫分解细化到每个业务单元和部门,需要战略部门、财务部门与咨询机构牵头,组织全公司相关负责人、财务主管共同参与,多轮测算才能真正落地,成为后续年度计划、预算的“大数据”。

战略命题二:商业模式如何优化?

产业园区既不同于房地产行业,又不同于高科技行业,商业模式较为复杂。通常来讲,产业园区的商业模式一般会沿着如下三个阶段的路径演变升级:

园区1.0阶段——房地产开发模式:此阶段园区企业的核心能力是园区规划、开发、招商能力,角色定位更多偏向于“园区开发商”,主要收入来自于园区土地、房地产销售,呈现明显“重资产”特征。

园区2.0阶段——产业服务模式:此阶段园区企业的核心能力是产业综合服务能力,角色定位偏向于“园区运营服务商”,在园区收入结构中,房地产销售的占比降低,产业服务费、载体租金收入的比重增长,呈现明显“重服务”特征。

园区3.0阶段——股权投资模式:此阶段园区企业的核心能力是产业洞察、产业组织、产业投资能力,呈现明显的“重投资”特征,角色定位转变为“产业投资人”或“企业合伙人”,房地产销售收入很少,股权投资收益快速增长,并与产业服务费和载体租金一起,构成园区最主要的收益来源。

“十三五”期间,国内大部分产业园区企业仍然处于“园区1.0阶段”,即房地产的一、二级开发收入依然在营业收入中占比最高,部分企业甚至超过90%的收入都来自于房地产销售。“十四五”规划期,房地产开发仍然是产业园区平衡现金流的主要收入来源,但是一旦房地产市场出现波动,或者存量土地开发完毕,产业园区将面临着主营业务收入大幅下滑的“窘境”。

产业园区要明确自己的商业模式升级战略,需要尽快向“房地产开发+物业持有出租+产业服务+产业投资”平衡发展的模式过渡。但是,确定的商业模式如何落地?如何协同“轻、重资产”各业务间的比例关系?这将是产业园区企业需要明确的核心问题。

战略命题三:如何升级产业定位?

“十三五”期间,园区主导产业多是劳动力密集型的生产制造业、低端物流仓储等产业,面临附加值低、发展空间小等困境,成为各地政府逐步“腾退”的对象。受2020年的疫情影响,园区原有的主导产业加速下滑,甚至“一蹶不振”,“空置率”和招商难度大幅增加,转型升级迫在眉睫。与此同时,国家大力扶持的医药医疗、新一代信息技术、高端制造等战略新兴产业高速发展,预计2020年战略性新兴产业增加值占国内生产总值的比重将达到15%。

在园区竞争日益激烈的今天,产业园区要避免“大而空”的产业定位,要系统研究与充分论证,细分产业定位,避免同质化定位现象进入恶性竞争,最终导致产业招商“漫天撒网”、效率低下,“美好的规划”难以落地。一些“小而专”的专业园区往往能够呈现出更强的活力和竞争力,将成为推动产业转型、消费升级和“双创经济”发展的重要载体。

“十四五”规划期间,产业园区必须要深入思考和明确产业升级战略:本园区独特的资源禀赋是什么?哪些战略新兴产业、哪些细分产业、甚至是价值链中的哪些环节更适合在本园区“落地生根”?本园区到底如何进行政策、产业聚集策略等方面的创新,才能够吸引到目标企业的落地?

战略命题四:如何进行“跨区域”布局?

“十三五”期间,以京津冀、长三角、粤港澳大湾区城市群为中心,产业园区头部企业纷纷进行战略扩张,布局中心周边乃至全国的二、三线重点城市。产业园区企业“跨区域”发展的动因,一方面是产业布局、产业链转移的需要;另外一方面是自身业务增长需要,原有园区开发完毕进入成熟期,需要拓展新载体空间和增长点。

产业园区企业必须在夯实“大本营”的基础上,明确自己的区域布局战略,布局几线城市(一线、二线还是三线)?选择重点向哪些区域扩张(华东、华南、中部、环渤海、西南等)?重点拓展哪几个城市?是“做深做透”还是“全面开花”?

战略命题五:如何实现资本突破?

作为一个传统上重资产、长周期的行业,融资能力不但是保证产业园区项目能否顺利开发的基础,更是后期运营能否持续投入的核心。所以,产业园区在现金流生产能力、资产资本化能力、金融工具适用性等方面与金融资本格外适配。同时,多方势力的加入也将裹挟起资本市场的力量,以政府基金、产业投资基金、企业债发行、资产证券化为基础架构,产业园区的“金融属性”特征愈加突显。

产业园区企业应该尽快明确资本战略,基本具备条件的园区企业,应该尽快确定上市主体、上市时间、上市模式(IPO还是“借壳”)、上市地点(国内还是国外的交易所)。已经上市的产业园区企业,应考虑加大“外延式”发展力度,通过“兼并、收购”优质园区企业的方式,加速扩张业务规模,实现收入、利润、市值的更快增长。不具备上市条件的园区,也可以考虑与上市公司或产业资本合作的方式,通过发起成立产业基金,大力发展产业投资业务,最终形成“产业和资本相生互动、协调发展”的良性局面。

结语

在即将到来的“十四五”规划期,园区企业面临着越来越大的变化和不确定性,必须要“未雨绸缪”,提前进行系统的战略研究和“深度思考”,结合自身的资源禀赋,对以上五大核心战略命题做出正确的回答,才可能在未来的五年继续增长,傲立潮头。