行业丨产业园开发的三种主流打法

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时间:2021-04-26 来源:债券池 浏览量:100

产业园的开发周期明显长于传统住宅开发,通常需要经历前期规划、土地整理、市政基础设施建设、住宅厂房办公楼等物业开发、招商引资、运营服务多个阶段,开发产业园区有以下三种主流方法。

1、全过程参与(PPP模式)

开发模式:与政府签订委托协议,负责产业园全阶段开发、运营。这种模式下,企业与政府签订协议,由政府负责决策与监督,企业负责产业园的全阶段开发与运营,具体包括一级土地整理、基础设施建设、二级开发、招商引资,并负责接下来20-50年的产业园运营服务。这类开发模式风险与收益并存,一方面前期需要投入较大资金进行拆迁、土地整理、基础设施建设,且开发周期较长;但另一方面,产业园成熟后会为企业带来稳定的运营收入。

收入模式:获得土地整理、基建、综合服务等费用的比例加成、招商引资额的约定比例及配套住宅销售。

2、重资产运营

开发模式:获得熟地,并对产业园进行建设开发及运营。这种模式下,企业通常不参与一级土地整理,而是通过协议出让、公开市场招拍挂或合作开发的方式获得熟地,对产业园进行建设开发、招商引资及运营管理。这类开发模式不存在土地拆迁及整理,开发周期会明显缩短,但拿地成本会高于第一种。产业园成熟后,同样会给企业带来稳定的租金运营收入。

收入模式:住宅销售及租金收入。

3、轻资产服务

开发模式:不直接参与开发建设,提供设计规划、改造和运营管理等服务。这类模式下,企业通常不参与开发建设,而是和其他企业或政府合作,主要负责产业园的定位设计、改造和运营管理等。通常有三种模式:承租运营模式,即企业与其他企业或政府签订租赁协议,对产业园进行定位、设计及改造,提供运营管理;受托管理运营,企业仅负责园区招商及物业管理;合资运营,企业与其他企业或政府共同成立项目公司,对产业园的开发建设、招商引资、物业管理共同决策运营。

收入模式:设计服务费、运营管理费及部分租金收入等。根据合作模式的不同,收入来源有所区别,具体根据提供的服务收取相应服务费、运营管理费及部分租金收入等。