行业丨产业转移态势下产业地产的发展机遇

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时间:2021-09-09 来源:CM厂多多 浏览量:69

产业地产作为企业发展的核心载体,充当着汇聚资源、产业服务、平台服务等多方面的角色,在新时期又会面临哪些发展机遇呢?

全球产业转移的基本逻辑是不断寻求劳动力、土地、资本和技术等生产要素价格“洼地”。在中国人力成本红利消失以及国际环境变化等复杂形势下,低端制造转移东南亚、高端制造回流欧美的产业转移,成为了中国实体经济断档下行的主要原因之一,倒逼中国产业走向转型升级之路。在国内,以北上广深为主的一线城市开始优先推动转型升级,推动高新技术产业的更迭,促使产业在地域间的转移。

产业转移继续 结构快速变化

随着新一轮的产业更迭,全国产业结构呈现出了多样的变化。北上广深作为一线城市,随着用工、土地、生活等关键性成本的快速上升及物流体系和信息技术的逐渐发展,企业逐渐将生产部门转移至内地,企业经营模式也向 “一线城市销售部门+内地总部基地”的模式发展。

以深圳为例,仅从官方渠道数据来看,深圳产业转移趋势明显,并且作为对成本最为敏感的实体经济而言,一线城市过高的经营成本直接促使了产业转移的发生,而对于成本控制相对宽松,高端人才需求旺盛的高新技术企业的产业化进程较慢。

另外,由于内地产业园以及政府逐渐加大对于一线城市高新技术企业的招商力度,也进一步推动了区间的产业转移,构筑了企业家实现转移的心理基础和成本基础。那么在无法避免的产业转移情况下,产业地产应该如何借势发展?

产业地产如何借势发展

一是重视前导研究,确定产业和产品定位。项目的前期产业研究及定位不能生搬硬套,必须因地制宜,不能创新过度只玩概念,必须能落地,在项目的产业研策过程中若不能深入了解产业的发展历程、结构与趋势,其做出的产业定位的适应性土壤不够、产业生态化不足、信息化不全面、产业关联性弱、后期执行落地性差。例如深圳近两年来,产业地产开始疯狂兴起,其核心的驱动因素为房地产企业转型产业地产,因此以常规房地产开发方式选择产业地产的发展模式,大量雷同的写字楼业态出现,再加上经济下行等外在因素导致企业步履维艰,造成了深圳楼多人少的局面。因此,面对如火如荼的产业地产竞争,从前期研究定位上找准方向就成为了产业地产的核心要素之一。

二是了解产业转移趋势,关注行业变化驱动因素,确定核心产品定位。就区域而言,产业地产商需要提前对于整个区域的产业结构、产业转移情况、宏观经济环境、区域政策、本地产业特征、区域内其他产业园的主要定位等内容进行摸底和研究,时刻关注外部环境、产业政策和内生产业结构的变化,再结合自身特色进行产业的核心定位,包括在产品形态、产品类型、产品客户群体、产品开发顺序、产业租售比例、政府关系等多方面。

产业地产的发展机遇

一是重视产业链打造。专业化园区或成下一个产业地产的核心关注点。那么对于产业地产而言,目前所面临的外部环境势必会引发新一轮的产业转移,但共享办公、远程办公等模式进一步减少了对于办公空间的需求,并且受疫情影响,产业地产必须从产品设计层面向产业链生态链上做文章,加强对于产业链上企业的聚集和招商,这样才能塑造核心优势产业链。

二是打造运营服务特色和优势。一方面,越来越多的地产企业开始转型成为产业地产商,无特色的综合性园区已经很难在激烈的市场竞争中吸引到优质的企业,另一方面政府的专业化园区具有政府补贴+租金减免的核心优势,产业地产商想要在专业化园区中实现兴起,就必须加强打造园区运营的服务特色以及优势,着力探索金融创投、资产证券化等多种模式帮助企业成长,从而在竞争激烈的企业招商中实现胜出。

三是做好企业服务。这是在产业转移后企业最为关心的要素,一般而言,这类企业都是从高效透明的一线城市产业园转移,加强园区政务服务对接,提供各项完善的企业服务,切实帮助企业发展,将有利于后期招商工作的开展和落地。