行业 | 推动郊区项目集聚的8种模式!

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时间:2021-10-09 来源:地产大咖汇 浏览量:84

伴随着在核心都市群周边升级新基建的投资拉动的机会,越来越多的开发企业开始战略性的布局于大城市都市圈的周边用地,希冀获得新一轮都市圈建设的发展红利。但是在布局之前,大多数企业对郊区化的战略布局并不在行。

当前面临的现实困境

1、饱受利润被蚕食的困扰。城市中心区建设用地竞争越来越激烈,在地价高企的背景下,拿地激战面临的利润越来越微薄。无论是实力雄厚的前50强企业,还是被大公司碾压、不得不考虑寻找新的细分市场的中小开发商们,都被当前的行业利润下降的局势所困扰。

2、郊区化开发,是陷阱还是馅饼。既然城市中心区的成熟地块,遇到各种竞争和限价、竞价等因素的困扰,于是很多开发企业开始逐步将捕捉地块的眼光落脚于大城市的郊区。郊区最大的特点是价格弹性空间很大、时间周期长,因此大多数项目都存在人气不振的问题。

推动郊区项目聚集的8种模式

1、网红公建点燃模式。这是近两年最为成功、也最被普遍使用的一种郊区项目快速聚客模式。经过30年的改革开放,在物质逐步丰盈的背景下,中国社会对艺术、知识和美学的追求,代表了新一代美好生活的主流需求。由此可见,由于文化类基础设施的市场供给依然匮乏,因此未来在相当长的时间内,这类项目的操作模式,依然是会受到市场的追捧。

2、文化旅游街区聚客模式。在郊区微度假领域,如果把博物馆、图书馆等公建配套的理念再进一步扩展,那就自然演变成了一种新的产品形式,就是文化旅游街区形式。从市场需求来看,这类业态具备广泛的需求刚性,因为本身打造郊区型度假项目,就需要补充该区域配套商业不足的短板。因此,与其被迫做配套,还不如把配套做成特色,成为吸引客流的重要标的物。

这类项目的操作要点,往往是通过规划、设计和整体景观营造一种独特的主题风情,再通过文化的策划和文化业态、文化活动的植入,营造出一种完整而又独特的度假生活方式。通常情况下,这里除了有极佳的景观环境,还配置有特色餐饮、生活服务配套业态。除此之外,为了进一步吸引游客,还会增配一些特色的文化业态和科技旅游的特色业态,使之成为度假生活的目的地。

因此,这种特色文旅街区业态,往往都成为了很多度假目的地的标配。但需要注意的是,文旅街区的打造往往成本比较高,除了硬件设施的投入,还有软件业态招商的孵化投资以及特色体验项目的投入。

3、中小型公园、乐园驱动模式。公园和乐园类业态是一种较为常用的吸引家庭型度假的手段,也是一种行之有效的方式。但是,近两年来这样的主题公园模式发展却并不顺利。压力来自于两个方面:一方面是政策方面的限制,另一方面是市场的原因,目前中国市场仍然有大量竞争力不强的主题公园,在开园后的3年内即出现大幅亏损,从而被迫歇业。

4、体育综合体驱动模式。随着社会经济的快速发展,人们对体育的需求日益增长,体育不再仅仅是为了身体健康需要。而是随着体育事业的产业化日益完善,体育已经成为一种特殊的可供娱乐的消费品。相比旅游度假业的繁荣,体育产业在中国也处于快速发展期,中国的体育休闲度假产业还有很大发展空间。

5、酒店乐园引领模式。酒店类的物业,基本是郊区度假产品的标配。在2018年之前,中国很少有度假项目将酒店和乐园形成紧密的联动,但近两年酒店业也开始跨界到乐园领域,一些实力的酒店集团开始打造针对亲子和家庭度假的复合型酒店产品,从而形成了游玩和住宿的一站式目的地的模式。

6、特色农场引流模式。以农业为主题的郊区项目聚客模式,也是一种非常具备参考意义的模式。这类项目往往布局于靠近农村的自然度假区,在集中建设区的周边,存在大量的林地、田地等一般农业用地。针对这类项目的土地资源,传统的做法是进行大量农家乐和民宿的开发。

但随着乡村振兴和乡村度假产业升级到如今,这类小体量、单点式开发的农家乐和民宿已经不能满足规模化发展重大项目的需求。因此,越来越多的开发企业,在郊区度假布局时,开始将原有的农家乐进行了升级换代,引入了集农业观光、农业生产、旅游体验、研学、康养等多种功能为一体化的特色农场,他们用地面积相对较大,业态更加多元,体验更加丰富,从而拉动了农场式综合度假目的地的开发。

7、研学营地度假模式。在很多郊区度假项目中,针对孩子们的研学营地也是一种投资轻、见效快的激活市场活力型的项目。这类项目可以利用木屋、树屋、帐篷、房车等轻投资的设施,在不破坏农林业生态环境的基础上,营造出丰富多彩的度假空间。

这里除了度假,自然教育和自然课堂也是很多营地的工作坊。通过老师们精心设计的课程,孩子们在营地中认知自然、建立友谊,度过一段欢快的集体生活时间。大人们也可以在营地里获得良好的休息、建立亲近自然的关系。

8、网红美食、文化艺术村落模式。很多郊区型的项目,由于整体规划的用地种类复杂,往往都会夹带了村落改造的业态空间。对于这类村落改造型的项目,除非项目本身的村落具备了极佳的审美和历史文化价值,大多数村落都需要进行硬件的修建和文创产业的再造。

用美食和艺术点燃乡村,是国内行业内常见的一种操作方式。通过广泛发动社会设计师和文创产业的力量,通过艺术节庆活动、装置艺术设施,乡村艺术文化空间,都可有效激活乡村的力量,构建独特的审美、文化和艺术风情。

转战郊区度假项目开发,随着市场环境的不同、产业基础的不同、土地资源的不同和投资主体运营管理能力的差异,可以说每个项目都是一种挑战。但是,上文所总结的8种基本模式,可以说是最为常见的,利用大都市郊区的自然资源、都市圈层力所能及的产业力量,可以被市场接受、而且适合投资打造的项目类型。当然在实际操作的每个项目都不一样,需要结合自身项目的定位,选择最合适的项目进行组合式创新,再加之高水平的综合运营管理,才能取得经济效益、产业发展和社会效益共赢的局面。