行业 | 产业园区转型升级的“四个关键”

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时间:2022-04-28 来源:明源地产研究 浏览量:237

为破解土地资源紧缺的挑战,各地纷纷出台促进产业用地高质量发展的相关政策,倒逼各类产业园区转型升级。镇街级产业园区作为地方发展制造业的重要承接空间,由于早期粗放式发展,出现了土地资源紧缺、用地效率低下、未形成产业集群等问题,成为推进产业转型升级工作的重点。

产业园区的转型升级方向

随着产业园区进入“运营为王”的产城融合时代,关注产业人群的需求成为产业园区发展的核心。若要提高产业园区的发展优势,需要将产业园区转型与镇集、街道改造相结合,同步推进、相互促进,共同推动美丽城镇建设。

1、产业社区的推进政策。要构建“产业基地-产业城区-产业社区”+“零星工业用地”的“3+1”产业园区体系,将产业社区作为镇级园区未来转型发展的方向。

2、产业社区的内涵特征。“产业社区”主要包括三大特征:一是在空间上,产业社区打破了地理边界,与镇区、城区高度融合、功能混合;在功能上,产业社区在科技、产业功能基础上,围绕人的多元需求,拓展完善生活配套、公共服务、开放交流等功能,实现生产、生活、休闲、娱乐等全方位覆盖;从产业上看,产业社区更注重产业生态的构建,一般聚焦某一到两个特色产业方向打造产业集群,完善技术、资金、人才等产业要素支撑,促进产业集群良性发展。

推动转型升级的“四个关键”

要推动产镇融合发展,建设产业社区,一是要考虑产业、企业的发展需求,二是要考虑人的发展需求,做好“空间场景、产业场景、配套场景、服务场景”四个文章,推动“15分钟工作圈+15分钟生活圈+15分钟休闲圈”的建设,实现生产、商业、办公、居住、休闲等功能的集成、互补。

1、提升园区形象。良好的园区形象有利于吸引客商投资,要把园区环境改造作为推动园区高质量发展的重要抓手。在对园区进行统一规划、科学统筹的基础上,高水平谋划道路、照明、绿化、景观等基础设施建设,创造一流的投资环境。园区可在环境改造中充分考虑光伏屋顶、绿色建筑、智慧化污水及固废收集处理系统、智慧能源管理等的建设和运用,推动园区内部碳排放与吸收的自我平衡,实现生产、生态、生活深度融合。

2、做强产业支撑。镇街级工业园区大多发展空间有限,在产业定位上,建议可聚焦1-2个电子信息、高端装备、文化创意等符合国家及地方政策、产业市场大的领域,避免选择壁垒高的小众行业,形成特色优势产业集群;在产业载体上,建议可打造多个小而精、有特色、专业化的主题园区,招引有活力的中小型企业,培育产业链和产业生态,通过严格遴选、精准供地,推动产业高质量发展。

3、完善生活配套。要以人为本,以产业发展为核心,完善涵盖居住、医疗、教育、商业、休闲、娱乐等多元功能的生活配套体系,充分考虑公共服务与镇集、街道等生活配套服务设施建设的充分衔接,采取“相对集中+主题园区点状布局”的方式,重点补充发展食堂、人才公寓、大型超市、体育文化活动中心、便利店、咖啡吧等功能业态,满足企业员工的日常生活所需。

4、构建服务体系。工业园区的服务不能只停留在简单的政务服务、物业服务上,要面向产业、企业的全生命周期发展需求,解决痛点、难点问题,整合乡镇街道、园区运营主体、市场化机构等力量,构建涵盖人才服务、创新服务、行政服务、物业服务等要素的服务体系,实现服务的有效供给、全面共享。在智慧园区建设的大趋势下,园区要与专业化机构合作,建立大数据平台、引进智能化设备、推行移动互联网及应用软件,打造全方位、一体化的智慧运营管理平台,形成园区运行“大脑”,提高园区的服务水平和管理效率。

转型升级策略要“三力合一”

相较于高能级产业园区项目,镇街级产业园区可利用的资源要素相对不足,产业招商难度大幅增加。产业社区的打造需要充分发挥政府平台公司、市场化园区开发商、园区内部企业三方主体力量,共同推进打造特色主题园区、完善园区配套设施、盘活存量空间资源等转型升级工作,跑出园区发展加速度。

1、发挥政府平台公司的主导力。要在推动园区转型升级的过程中,发挥政府平台公司的先导的作用,改善区域形象、提升园区引力。一是要做好服务配套。政府平台公司通过自主开发、合作开发等方式完善园区内商业、娱乐、生活等配套设施,营造“学苑式”园区环境,配套设施的资产运作不仅能够推动人口集聚,还能做大资产价值,为园区转型升级夯实基础;二是要打造先行园区。发挥政府平台公司先行示范作用,采用自主融资建设或引入合作主体共同开发等方式,打造特色主题园区,为片区招商提供高质量产业载体,辐射提升周边土地价值、增强市场主体信心。

2、利用市场化园区开发商的专业性。要在政府平台公司奠定园区发展基调的基础上,打造特色主题园区,引入知名产业地产商,依托专业化能力及产业资源,以重资产拿地或轻资产运营等多种方式推动主题园区快速成型、成势。为保障主题园区的发展质量,政府要加强对市场化园区开发商的筛选和识别,综合考虑产业招商、运营管理、资金实力等各方面能力,并对项目实施持续监管,考核产值、税收、就业等达标情况。

3、调动园区内部企业的积极性。要鼓励现有企业采取合资、合作等方式对园区内闲置或低效利用的土地、厂房进行再开发,并引入产业地产商等市场化力量参与,将闲置工业项目变为产业地产试点项目,推动现有企业将产权变为股权。另一方面,政府可通过不增缴或免征土地价款等方式调动产业地产商积极性。